住宅新築、マンション購入の際にかかる諸費用とは？いくらかかる？

家づくりを考えた時にまず考えるのは土地のこと？住宅会社のこと？間取りのこと？
意外と落とし穴になる家と土地以外にかかるお金のことをまとめました。

諸費用とは何か

私、住宅営業マンになるまで、家づくりにかかるお金って土地を買う費用＋建物を建てる費用　だけだと思っていました。
実は、家を建てるにはいろいろなことに、いろいろなお金が必要になってきます。
そんないろいろな費用を「諸費用」と総称しています。

購入する物件によってはかかる費用があったり、
住宅ローンの借入先によってかかる費用があったりとケースバイケースな諸費用。

ケースバイケースすぎるのでマンションのチラシや建売のチラシには項目が出てこないのです。
そんな諸費用について　ケースバイケースをなるべく細かく想定してみました。

どんな時に何の諸費用がかかる？

まず、どんな時、何の物件を買うかによって諸費用がかかるかどうかが変わってきます。

不動産購入時にかかる「諸費用」の一覧
〇＝かかる、△＝かかる場合とかからない場合あり、×＝かからない

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
印紙代	〇	〇	△	〇	〇
登記費用	〇	〇	〇	〇	〇
住宅ローン費用	〇	〇	〇	〇	〇
仲介手数料	△	△	△	△	△
不動産取得税	△	〇	△	〇	〇
固定資産税	△	〇	△	〇	〇
修繕 積立基金	〇	×	×	×	×

それぞれの項目について細かく見てみましょう

印紙代

〇＝かかる　△＝かかる場合とかからない場合あり

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
印紙代	〇	〇	△	〇	〇

マンション、住宅　新築、中古問わず不動産を持つ場合には契約が必要になります。
その場合の契約書に決められた額の印紙を貼り、割り印して納税します。
印紙の代金は契約する物自体や価格によって変わってきます。

例えば
土地を購入して、注文住宅を建てるという方は　土地の売買契約書＋建築工事請負契約書　の２通の契約書を作成するのでそれぞれの価格に応じて印紙代が必要になります。
注文住宅を購入する方は　売買契約書の１通を作成　という形です。

また、契約を対面にするのか、電子契約で行うかによっても、印紙代がかからないことも。

契約書記載金額	土地購入、建売購入、マンション購入 不動産譲渡契約書、売買契約書	注文住宅を契約 建築工事請負契約書	住宅ローンを借りる契約 金銭消費貸借契約書
電子契約の場合	契約行為自体今のところ できないため書面での契約が必須 ＝印紙代はかかる	かからない	かからない

今のところ土地売買、建売売買、マンションの売買などの不動産売買は電子契約は出来ません。
が、2021年5月にデジタル改革関連法が成立し、2022年5月を目処に不動産売買の電子契約になる見通しです。

注文住宅の契約の際の建築工事請負契約、住宅ローンを借りる契約の金銭消費貸借契約はすでに電子契約が可能となり、各住宅会社や各銀行の取り組みがあれば、印紙代がかからない契約を指定することも可能です。
地方銀行でもWEB契約の取り組みがある銀行も増えてきました！

WEB契約でのメリット、デメリットについてはまた別の記事でまとめます。

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登記費用

〇＝かかる

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
登記費用	〇	〇	〇	〇	〇

登記費用と一言でくくってしまいましたが、不動産を持つ場合にさまざまな登記が必要になります。

登記を超簡単に言うと、
この土地や建物などの不動産という財産を
いったいどんな大きさで、どんな種類で、誰が持っているかを
第三者に侵害されたりしない様に保護したり、公平な取引が出来るように
キチンと登録して管理するために行います。
この登録をすることを「登記」と言います。

どんな登記があるか、少し詳しく見てみると…

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
所有権移転登記	×	〇	土地購入の場合〇	×	〇
表示登記	〇	×	〇	〇	×
保存登記	〇	×	〇	〇	×
抵当権設定登記	住宅ローンを借りる場合〇	住宅ローンを借りる場合〇	住宅ローンを借りる場合〇	住宅ローンを借りる場合〇	住宅ローンを借りる場合〇

こんなに種類が。それぞれが何の費用か見ていきます。

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所有権移転登記

今この不動産をだれが持っているか、と所有者を明確にするための登記です。

例えば、土地を持っているAさんが　マイホームを建てたいBさんに土地を売った場合
AさんからBさんに持主（所有者）が変わる（移転）するので
それを登録（登記）します。

• 不動産の売買
• 不動産を贈与されたとき
• 不動産を相続したとき

に必要です。

固定資産税評価については以下の記事を参照にどうぞ！

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表示登記

建物や土地のプロフィールの登記です。
土地については、所在、地番、地目、地積など。
建物については、所在、家屋番号、構造、床面積など　をそれぞれ登録します。

例えば、リフォームして増築した場合や、土地の一部分を誰かに売って自分の敷地が小さくなった場合など、
このプロフィールが変わった場合には再度登録（再登記）が必要です。

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保存登記

今この不動産をだれが持っているか、と所有者を明確にするための登記です。
所有権移転登記と似ていますが、所有権移転登記は前の持主から今の持主に所有権が変更した場合に必要になります。
保存登記は初めて所有権を登記する際のみに登記します。

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抵当権設定登記

住宅ローンを組んだあなたが　もしも、住宅ローンを返せなくなった場合、この不動産は銀行がもらっちゃいますよ！という約束を公に登録（登記）します。
基本的にこの約束を登録しないと住宅ローンは組めません。

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住宅ローン費用

〇＝かかる、△＝かかる場合とかからない場合あり、×＝かからない

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
住宅ローン費用	〇	〇	〇	〇	〇

住宅ローンを組んで不動産の購入手続きにあてる場合は必ず何らかの諸費用がかかります。
具体的に何の諸費用が、どんな手続きでかかるかと言うと

と、いろいろとケースバイケース。
金融機関や住宅ローンによって借り入れの費用が違ってくるため、金融機関に確認をしてください。

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仲介手数料

△＝かかる場合とかからない場合あり

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
仲介手数料	△	△	△	△	△

土地を購入したり、建物を購入したりした場合に不動産会社（仲介業者）に支払われる報酬です。

よく見る不動産情報サイトで取引形態が「売主」以外の表示の場合は仲介料がかかります。

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不動産取得税

〇＝かかる、△＝かかる場合とかからない場合あり、×＝かからない

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
不動産 取得税	△	△	△	△	△

不動産取得税は不動産をGETした時にかかる県税です。
不動産に入居、所有権移転をしてから数か月すると都道府県から納税通知書が届きます。

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固定資産税

〇＝かかる、△＝かかる場合とかからない場合あり、×＝かからない

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
固定資産税	△	〇	△	△	〇

1/1に土地や建物を所有している人が市町村に収める税金です。
中古住宅や中古マンション、注文住宅で土地から、という方の場合、購入して所有権が変更になる日を境に日割りで計算します。
1/1からとするパターンと4/1からとするパータンがあり、地域によってや仲介業者の考え方によって傾向が変わってきます。

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結局それぞれでいくらかかるの？

まず、どんな時、何の物件を買うかによって諸費用がかかるかどうかが変わってきます。

仮に4,000万円の家を買う時の諸費用を実数で見てみます。
設定条件は以下の通り（すべて税込み価格）

新築マンション

専有面積70㎡　土地1,000万　建物3,000万

中古マンション

専有面積75㎡　土地1,500万　建物2,500万

新築注文住宅

土地面積90㎡　建物面積100㎡　土地1,500万　建築費2,500万

新築建売住宅

土地面積100㎡　建物面積90㎡　土地2,000万　建物2,000万

中古住宅

土地面積120㎡　建物面積95㎡　土地2,500万　建物1,500万

住宅ローン
借入費用(共有)

3,500万円
35年返済

	新築 マンション	中古 マンション	新築 注文住宅	新築 建売住宅	中古住宅
印紙代 （売買、請負、ローン）	３万	３万	４万	３万	３万
登記費用 （所有権、抵当権）	26.25万	33万	31.12万	36万	42万
住宅ローン費用*1	73.3万	73.3万	73.3万	73.3万	73.3万
仲介手数料	138.6万	138.6万	56.1万	138.6万	138.6万
不動産取得税	0万	0万	0万	0万	0万
固定資産税清算	0万	15万	0万	0万	15万
その他*2	30万	0万	15万	0万	0万
合計	271.15万	262.9万	179.52万	250.9万	271.9万

この金額は設定条件を前提とした超概算です。
実際の物件や借入方法、購入のタイミングによって差が出るので不動産会社や住宅会社に確認をしてください。

総額の見積りをもらった際にも、諸費用がどこまで含まれているのか、などのチェックも必要です